楼梯之家讯：年初还被担心会受经济增速放缓拖累的房地产和汽车业，在2013年一扫颓势、全面向好，整体形势较2012年显著改善。房地产和汽车业逆势而上，既避免了上半年经济增速滑向更低的水平，也推动了三季度中国经济的回升。 两大产业超预期增长

“2013年正处于小周期的繁荣阶段，”国信证券房地产行业首席分析师区瑞明向《证券市场周刊》记者表示，“行业呈整体性繁荣，即便是在2012年濒临崩溃的温州和鄂尔多斯，也在2013年表现出复苏态势。”

全国房地产经理人联合会(上海)首席经济学家李战军告诉本刊记者，“无论是房地产开发投资，还是交易价格、成交量，乃至土地市场的成交金额均在创下新高。”

2013年以来，房地产开发投资结束持续下行趋势，明显反弹，累计同比增速较2012年末平均高出逾4个百分点。

住宅价格持续上涨，不断刷新纪录。截至9月，百城价格指数已经连续16个月环比上涨，连续10个月同比上涨。

价格上升的同时，成交也在放量。中国指数研究院汇总发现，前三季度，50个代表城市住宅月均成交2519万平方米，同比增长18.5%，较2010年和2011年同期分别增长32.9%和37.0%，达近四年同期最高水平。

热点城市地王频现，土地溢价率稳步回升。9月份，易居房地产研究院统计的10个典型城市土地出让金环比增长79.2%，创33个月以来的新高。在中指院监测的全国300个城市中，三季度住宅用地楼面均价同比上涨45.4%，住宅用地溢价率24.1%，为2011年以来最高，高于各类用地的平均溢价率20.4%。

“2013年以来销量持续好于预期，行业景气维持高位，”中信证券(600030,股吧)汽车行业分析师许英博告诉记者，“汽车业整体处于上升通道。”

汽车产销量均实现双位数增长，远高于2012年同期。前8个月，全国汽车产量累计同比增长15.11%。前9个月，全国汽车销量累计同比增长12.7%，而年初中汽协预测全年汽车销量同比增长仅为7%。

9月，乘用车销售同比增长21%，环比增长18%，明显好于市场预期；商用车销售同比增长13%，环比增长16%，销量增速逐步回升；有“国民经济晴雨表”之称的重卡，9月销售同比增长45%，环比增长20%，连续第6个月同比正增长。瑞银证券汽车行业分析师陈实指出，重卡库存保持低位，行业复苏迹象明显。而历史数据显示，2012年重卡销量同比下滑28%，连续第二年负增长。

在两大行业靓丽的增长背景下，企业盈利状况出现显著改善。申银万国房地产行业分析师韩思怡预计，地产公司三季报业绩会有较大幅度增长。预计16个重点公司整体三季报净利润平均增长31.9%，较中报27.9%的平均增长有所上升，更高于2012年重点公司净利润同比增速23%。

汽车全行业利润总额前8个月同比增长20.4%，创年内新高，远高于2012年全年5.6%的增幅。部分上市公司利润增速尤甚，长安汽车(000625,股吧)已经发布的三季报业绩预告显示，前三季度长安汽车实现净利润同比增长195%-209%，远超2012年净利润同比增速49.43%。

托底中国经济

尽管因为过度投资带来产能过剩、环境污染等问题，人们不再强调房地产和汽车业对整体经济的重要作用，但上世纪90年代开始就被视作支柱产业发展的房地产与汽车业已经成长到足够规模，得以在当前阶段切实发挥“支柱”的作用。

上半年，房地产业对GDP累计同比的拉动为0.5个百分点，而上年同期的拉动作用为零；相应的，房地产业的GDP累计同比贡献率算术平均值为6.4%，较上年同期扩大6.3个百分点。

汽车产业虽没类似数据发布，但工业和信息化部副部长苏波早在2010年公开表示，汽车产业贡献了13%的税收、6.13%的国民经济总产值、12%的城镇就业。

两大产业对经济的拉动不止局限于自身。房地产市场繁荣，会对钢铁、建材、家具、家电、机械等多种商品的需求产生很大的拉动,同时由于房价上涨所带来的财富效应也会引起消费增加。汽车工业也是对相关产业带动最强的部门之一，这种带动作用同时表现在相关的上游产业及汽车服务业上。

钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃、船舶等行业产能过剩严重，出口主导的轻工、电子制造等行业面临外需放缓、人民币升值等抑制因素，信息消费等新的经济增长点方兴未艾。在此背景下，主要立足于国内需求的汽车业和房地产业便成为中国经济“稳增长”的关键。

汽车业仍处上升通道

“汽车业将维持平稳增长的态势，”许英博预计，“尽管受基数影响，销量增速可能会小幅回落至10%左右，四季度仍会继续保持两位数的增速。”

瑞银证券汽车行业分析师邹天龙将狭义乘用车全年销量增速预测由15%上调至17%。东北证券(000686,股吧)汽车行业分析师姜雪晴继续看好SUV的四季度需求增长，并预计大中客迎来消费旺季，“未来可见的3到5年，汽车增速预计会保持在大个位数，”许英博指出，“中国汽车业有全世界最大的增长空间，整体仍处上升通道。”

对比美、日等国汽车产业的生命周期，中国汽车产业目前正处于高速普及的后半段。宏源证券(000562,股吧)汽车行业研究组预计，未来5年仍将保持10%的增长，保有量仍有3倍的增长空间。在乐观情况下，汽车行业销量将在未来4-5年实现销量翻番，保持15%的销量增速。

至于市场担心的环保治理要求、交通拥堵限制、控制能源消耗要求和经济不确定性可能会导致汽车增速的不确定性，宏源证券认为，其他国家同样也经历过类似问题，从他们的管控和发展历史的角度看，不必过分担忧。

房地产小周期或2014年结束

从长期来看，房地产业也处于上升的大通道中。城市化进程、收入增长、人口政策松动都在增加城市住宅需求。

目前，中国的城镇化率远远落后于发达国家的70%，按照户籍计算的城镇化率更低；与此同时，十八大提出了新目标，到2020年人均收入比2010年翻一番。

此外，据国泰君安测算，如果二胎政策放开可带来27%-39%的增量城镇婴儿。事实上，计划生育已经不太严格，体制外家庭生二胎乃至三胎的较为多见。

从短期来看，房地产业增长速度将有所收敛。瑞银证券首席中国经济学家汪涛指出，6月份流动性冲击后信贷与流动性条件已较年初收紧，未来预计将大体维持稳定。这会制约住房抵押贷款增长的空间。事实上，近期银行收紧房贷的报道频见媒体。

再者，可能会有地方加强房地产调控。“全国范围内房地产市场表现不均使得政府不太可能出台全国性的调控措施，但也不大可能完全袖手旁观、任由大城市房价飙升，”汪涛指出，“未来数月政府可能会在一些大城市采取针对性的行动，如强化或重申调控基调、更严格地控制高端住房销售、对开发商进行窗口指导、对房贷进行隐性控制等。另外，政府还会继续加大保障房供给。”

房地产的本轮繁荣或将在2014年下半年掉头向下。中指院研究总监何田向记者表示，2013年四季度到2014年上半年还会继续向上，但2014年下半年会往下。一方面，需求有所透支；另一方面，货币环境相对稳健，新增贷款增幅下降；此外，局部地区供大于求。

“中国房地产市场基本3年一个周期，”区瑞明指出，“2005年、2008年、2011年底到2012年初都是周期的底部。综合行业自身规律、政策的滞后效应、供应的变化，2014年四季度预计会环比三季度下跌。”

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